万达“失”重

admin 阅读:81 2024-11-07 12:04:19 评论:0
位于北京东三环的国贸桥,是北京最为忙碌的交通枢纽之一。每天,有超过30万人从四面八方经由这座立交桥,涌入总面积仅7.04平方公里的国贸CBD办公。在国贸CBD的核心区,紧邻“全球店王”SKP购物中心和北京第一高楼“中国尊”,是一座由三栋高楼组成的大型城市综合体,其中有五星级酒店、5A级写字楼、百货商场等业态。这就是王健林在18年前拿下的万达集团首个CBD项目,被内部定义为标志性战役。2008年,王健林将万达总部迁至这里的B座大厦,他也长期在此办公。在长达十六年里,这栋大厦从未对外出租、出售过。但随着万达不停地“卖卖卖”,这座大厦也在2024年4月卖出,新华保险、中金资本成为万达CBD的新主人。“万达今年卖了得有几十栋楼。年初他们搬离这里,新业主入驻后,剩下五层没用完,B座这才历史上首次对外招租。”以国贸地区为业务范围的商业地产中介们,提起万达来滔滔不绝。10月下旬,南方周末记者以寻租者身份来到这里,接待负责人的风格依旧很“万达”:挂着蓝色的万达工牌,一身正装,“现在这是国贸地区最火的一栋楼,我们规划是整层整租,并且会审核客户资质,价格约为7.5元/平方米/天。”这个价格在国贸CBD属于中等档次。走进大厦,空置的五层楼里,依然随处可见万达的影子,前台“大连万达商业管理集团股份有限公司”的Logo还没拆掉,棕红色的实木硬装,黑色的皮革沙发,带着一定的年代感。桌椅十分整洁,进门右侧的宣传墙上,“国际万达、百年企业”的口号下,贴着过去的种种荣光。成立36年来,这家公司的口号从最初的“老实做人、精明做事”,到“共创财富、公益社会”,再到国际和百年。王健林在十年前曾说,“万达用了25年时间发展,真正迈出转型步伐整整20年”。他总结万达经历了四次标志性转型:走出大连,转型商业地产,转型文化企业,跨国发展。但从2017年开始,这四次转型的成果被一一抛售。文旅、酒店卖给融创与富力,电影卖给儒意,百货卖给苏宁,百年人寿卖给绿城,并清空了AMC、游艇等大部分海外资产。“万达现在等于资产全都摆在‘货架’上卖,有钱你就可以买,价格也足够低。”加入万达超过十年的陈强对南方周末记者说。他参与和见证了北方地区一座万达广场从无到有、再到今年初被卖出的整个过程。这是近18个月以来,万达卖出的第十七个万达广场,北京CBD总部是第十九个。根据南方周末记者不完全统计,目前万达已卖出32座广场。它们曾是万达商业地产最优秀的产品,也是王健林表示过永不放弃的资产。网传万达的下一个总部,是距北京2260公里外的珠海横琴国际商务中心。多位万达在职员工对南方周末记者表示,“搬到珠海的是商管业务,他们负责商业物业的运营和管理。”2019年,王健林对商管业务的展望是1000亿元——“只要继续持有商管业务,万达集团将任凭风浪起,稳坐钓鱼船”。但随着这部分业务赴港上市的失利,为解决上市对赌问题,2024年3月,王健林将万达商管的控制权交予了单伟建创立的被誉为“亚洲小黑石”的太盟投资集团。10月29日,胡润研究院发布2024年百富榜。王健林以290亿元财富位列第157位。八年前,他第三次成为中国首富时,身家达到330亿美元(约合人民币2150亿元),那一年,万达集团总资产逼近8000亿元。万达“卖卖卖”就像一出连续剧。10月,苏宁易购与永辉超市先后向万达追缴股份回购款,合计超过86亿元。王健林和万达,现在还剩下什么?以收购韩国第一银行、深圳发展银行闻名的单伟建,重注万达,买的又是什么?万达速度万达集团的第一个总部,是位于大连市的万达大厦。2015年,中信出版社出版了《万达哲学》一书,集合了王健林的演讲和内部会议讲话。根据书中信息,万达于1988年成立,最初的名字叫“西岗住宅开发公司”。王健林用“私生子”一词来形容最初的万达。因为这是区政府与另一家公司联合成立的,并不属于完全的民营企业,王健林借款100万元,凑上了注册资金。在那个什么都需要票的年代,国家对房地产行业严格控制,大连只有三家企业能拿到项目指标。成立半年后,“西岗住宅开发公司”什么项目都没有。王健林找到当时主管城建的领导,表示“不管在什么地方,批一点,让我们有活干,能吃饭就行”。对方让他改造市政府北侧的一片棚户区,这无意中让万达成为全国第一家做旧城改造的企业。1992年年底,公司销售额达到20亿元,占当时整个大连房地产市场约20%。王健林花了2000元登报征集公司名,最终选定了“万达”,寓意“万事皆通达”。1993年的分税制改革,拉开了中国经济体制改革的序幕。财权上收中央后,土地财政逐渐成为地方政府新的收入支柱。卖地,对于地方政府、地产商、商业银行这三大主角而言,都成为了日益重要的财富引擎。《万达哲学》这本书中,王健林在多个场合频繁提及,在不同阶段,宏观调控对房地产行业的影响是巨大的。对资金链、现金流的持续性焦虑贯穿了他与万达的36年,并且促成了万达的四次转型。更名“万达”的1992年,公司在大连已经没有空间再持续增长,王健林认为企业要走出大连。那个年代的口号是“东西南北中,发财到广东”,万达选择广州为第一站,从区域公司成为全国性公司。当销售额逼近百亿时,王健林“老是忧虑”,他认为住宅地产的局限性在于有项目才能有现金流。但当项目停止,或全国出现大的经济周期时,该怎么办?2000年年初,王健林召开了一场持续三天的会议,思考如何才能获得“长期、稳定的现金流”。多元化的探索方向一度包括了电梯、变压器、制药厂、超市、外贸等领域。最终,万达选择做租赁业务,从大型购物中心入手,它开始第二次转型,由住宅地产变为商业地产。自此,万达广场成为王健林的压舱石。截至2022年底,万达广场遍布全国224个城市,共有473座,持有物业面积规模全球第一。起步时,中国还没有商业地产的概念。王健林将它定义为复合型产业,地产、商业、投资、金融都包含在内。它是以租金为现金流来源的长期不动产投资,又对周边500米内的商铺、住宅起到拉高地价作用。第一代的万达广场是单栋楼、面积5万平方米的单店模式;第二代扩大到10万-15万平方米的组合店模式,开始配套百货、超市,但零售类占总经营面积的90%以上。2004年左右,万达提出了“城市综合体”作为第三代产品。零售类占比不超过50%,其余包含商业中心、五星级酒店、写字楼、公寓、住宅等。目前,全国大部分万达广场均属于第三代产品。万达的“三大战役”在这一年打响,北京、上海、宁波鄞州三个城市综合体同时开工,两年后,又在同一周开业,在当时被看作是房地产开发的奇迹。“城市综合体概念的提出,远超同行五年。”陈强正是在这一阶段加入万达的。公司内部认为,这种超前的商业模式让万达获得了市场上的议价权,多地政府领导几乎是排着队去见王健林,说“只要万达肯去,地可以很便宜”。在上海,城市规划有“一个中心,两个副中心”的说法,万达拿下了其中一个副中心“五角场”。王健林自述,万达拿下五角场,是上海第一次出让市中心100亩的商业用地,楼面不到4000元/平方米,几年后涨到了1.6万元/平方米。上海五角场万达广场。视觉中国/图陈强参与了万达在北方多地的开疆拓土。提起2011年开业、总面积110万平方米的唐山万达广场,以及斥资80亿元、建筑面积183万平方米的石家庄万达广场,他依然十分兴奋。“这个阶段的万达是重资产时代,全是城市综合体,都是不分期开发。那么大面积,我们可以做到同期开工,一个城市可以一夜之间铺满万达的广告。”“刚来的时候,这周围一大片都是平地,什么都没有。”如今陈强站在自己参与建造的一座万达广场前很是唏嘘,他清晰地记得,项目动工时处于疫情期间,他们仍然实现了21个月竣工开业。两年内竣工开业,是万达开发所有城市综合体的内部要求时间,广州白云万达广场做到了在10个月内竣工。全国不同省份多座万达广场在同一天开业的操作也屡屡出现。通过城市综合体项目的快速“复制粘贴”,不到七年,万达广场从100座扩张到400座。陈强记得,那时公司每一次月度会议召开前,都会披露新入职的高管名单,“那都是一批一批地进人,量太大了”。2006年,万达开启第三次转型,从商业地产转向文化企业,开始做旅游类项目。2016年,在《鲁豫有约》中,王健林就带着节目组来到了南昌的万达乐园,将其与迪士尼做比较。哈尔滨万达乐园。视觉中国/图

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